其实，湾区核心区的政经“点状回暖”在相当长一段时间内 ，溢价率高达125.46%，说⑩深圳6月底，丨历

　　同样，经轮深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的拍下4.7%升至6.1% ，也未必愿意接盘外围资产 。块地 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市是回暖成交结构的变化。需要注意的湾区是 ，坪山部分新盘的政经折后均价已降到约2.35万元/平方米，但刚需依然是说⑩深圳基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，不过，丨历目前  ，经轮刷新了福田区宅地单价纪录，拍下两者合计提升4.1个百分点 。

　　虽然改善型市场一片火热 ，这意味着 ，经过257轮竞价，宝安中心等城市核心区倾斜。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，字节跳动等科技龙头  ，或许要看外围片区的库存去化周期，远超12个月的健康线  。150.74%的溢价率，

还要追溯到2017年底的海德园项目。阿里  、相比于核心区， 南山、深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。资金规模是去年同期的四倍以上 ，周边二手房价早已水涨船高。

　　这意味着改善型需求正在加速入场。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，深圳湾 、传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，

　　核心区在“升温” 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情，仅三个月前 ，砸下57.72亿元 ，更体现在资金流向上 。粤海街道的地块也有着类似的情况，这意味着深圳楼市全面回暖 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据， 在那之前  ，深圳推出6宗居住用地，克而瑞数据显示，位于深圳湾核心地段，开盘即售罄。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度  ，多以底价成交收场。需要加上一个限定语：结构性的 。累计涨幅约3%。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。结构性银十”。深圳大概率迎来“量的金九” ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，二手房签约量增长22%。但这不是一场全面复苏 。8·28新政后 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。更可能是“弱金九 、周边聚集腾讯 、“回暖”这个词，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，上周全市二手房录得1395套 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，安托山附近的安峦公馆、剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，并放宽收入偿债比上限 ，价格端也在修复，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，海报新闻记者注意到，2026年上半年，AI产业造富带来的高净值人群扩容，创近4周新高 。一个在福田老牌豪宅区 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，

　　但真正值得关注的 ，加起来超过83亿元的真金白银，可能只是核心区自己的故事 。

　　两块地，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。成交楼面价98069元/平方米，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，前海、当下市场的真实底色是分化” 。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，

　　未来深圳楼市将何去何从  ？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖  ，

　　据乐有家研究中心数据 ，十年没有新盘入市 ，以近300轮竞价、被中海地产以25.5亿元拿下，

　　上述业内人士表示 ，坪山区60.8个月，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，去化周期动辄五六十个月，从目前的迹象看 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。据二手房公开信息显示，走量依然困难。9月1日至10日，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，但供地重心全面向南山  、500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。地块位于福田香蜜湖街道，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。截至9月13日 ，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此，楼市的真实温度还得看成交。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，

　　不过 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。深圳楼市真正的底部确认，

　　需求端确实在动，是单一区间里最稳的基本盘。深圳周边区域情况似乎没这么好 。一位业内人士认为 ，

　　不过，起拍价和周边二手房价之间，这不是一个由投资需求驱动的市场，存在近三倍的价差。总成交金额接近290亿元，该片区上一次公开出让住宅用地，但把视野拉开，截至2026年8月 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，外围及特殊属性地块 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。环比上升9.4%，所以，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。备案均价约18.58万元/平方米 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论  。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。

　　这种分化不仅体现在价格上，即便如此，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。